В Киеве — новый виток снижения цен на съемное жилье.
За последний месяц, по данным приложения аренды жилья Bird от ЛУН, стоимость однокомнатных квартир упала на 5%, а двушек и трешек - на 12%. В целом спрос обвалился на 27%.
Арендаторы уже ищут жилье в Киеве по 3000 гривен за квартиру в месяц (менее 80 долларов).
Блэкаут, особенно если он повторится, еще больше усугубит эту тенденцию. Часть квартир может подешеветь. Но на некоторое жилье, наоборот, возможен рост ценников.
"Появились новые критерии выбора съемной квартиры. Во-первых, чтобы подальше от энергетических объектов, куда может "прилететь". Во-вторых, ищут дома, "где меньше отключают", к примеру, те, что на одной линии с объектами критической инфраструктуры, в частности, больницами. В-третьих, интересуются "автономностью" жилья - есть ли бесперебойники, газовая плита и пр.", — рассказал нам столичный риэлтор Михаил Артюхов.
За квартиры, соответствующие всем этим параметрам, арендаторы готовы доплачивать до 10%. И, наоборот, платить за жилье в "зоне риска" не хотят.
"К примеру, в районе улицы Толстого, где были прилеты, рынок аренды практически умер. Многие оттуда съехали, новые жильцы заселяться не спешат. Потенциальные арендаторы были бы готовы рассматривать объекты по "рискованным адресам", если бы собственники снизили плату на 50%. Но те пока не спешат давать скидки", — отмечает Артюхов.
Риэлтор Ирина Луханина говорит, что повысился спрос на загородные дома с генераторами. Причем, если 2-3 недели назад таких предложений было немного, то сейчас каждый второй дом по цене от 1-1,5 тысяч долларов в месяц - уже с генератором.
Фактор электроэнергии меняет и рынок офисной недвижимости. Многие офисы спешно пытаются стать "автономными". Уже появились коворкинги, которые под обещания бесперебойного энергоснабжения и интернета собирают кассу — к ним сейчас идут и небольшие фирмы, и фрилансеры. Рабочее место стоит до 300 долларов в месяц. В то же время "обычные" офисы продолжают дешеветь.
Эксперты говорят, что новые тенденции на рынке аренды только начинают менять ценники. Но, если атаки на нашу энергосистему будут повторяться, а перебои со светом, водой, отоплением и связью станут хроническими, начнется масштабное "ценовое расслоение" рынка — жилье и офисы, где пережидать блэкауты более комфортно, подорожают, а наименее приспособленные объекты, наоборот, упадут в цене.
Разбирались, как фактор блэкаута меняет столичный рынок аренды, и чего ждать по ценам.
Как меняются ценники на съемные квартиры
В Киеве предложения сдающегося жилья по-прежнему намного больше, чем претендентов на него.
Блэкаут внес дополнительные коррективы - спрос "замедлился".
Уже после первых атак на энергосистему в октябре киевские риэлторы констатировали - спрос на аренду пошел на спад. Тогда говорили об уменьшении потока арендаторов до 25%. Иногородние начали выезжать из столицы, кто за границу, кто в другие регионы.
Поэтому наметившаяся ранее тенденция роста арендных ставок сменилась на прямо противоположную — цены снова начали падать.
"В августе-сентябре некоторые посредники сделали попытку раскачать рынок. Начали предлагать хозяевам разрывать действующие договора под "новых клиентов, которые готовы платить больше", "выманили" на рынок владельцев недвижимости, не желающих сдавать свое жилье по низким, по их мнению, ценникам. В итоге в некоторых сегментах цены действительно выросли до 30%. Но так как ожидаемого роста спроса не произошло, ценники снова начали снижаться", — говорит Артюхов.
К примеру, самое дешевое жилье в Киеве сейчас можно арендовать за 5 тысяч гривен, комнаты сдаются по 4 тысячи.
"Но некоторые арендаторы ищут жилье еще дешевле - за 3 тысячи гривен. Это новая планка "ценового дна", — говорит Артюхов.
То есть, владельцы, которые не смогут пристроить свои объекты хотя бы за 4-5 тысяч, постепенно станут снижать ценник до 3 тысяч, чтобы не платить со своего кармана коммуналку в отопительный сезон.
По данным Bird (приложение от ЛУН, которое отслеживает рынок аренды), спрос на аренду квартир в Киеве за последний месяц упал на 27%. Ценники на однокомнатные квартиры просели на 5% — с 13 тысяч до 9,5 тысяч гривен. Двухкомнатные квартиры подешевели с 21 тысячи до 14 тысяч гривен, трехкомнатные — с 46 тысяч до 22 тысяч. В сегменте двушек и трешек снижение цен составило 12%.
Понятно, что эта статистика усредненная, мониторятся данные по базе квартир, которая есть на данном ресурсе, учитывается также дорогое жилье, спрос на которое в последние месяцы заметно упал.
Тем не менее, тенденция снижения средней стоимости на аренду в Киеве - налицо.
И ухудшение ситуации с энергоснабжением столицы ее еще больше усиливает.
"Из-за перебоев с электроэнергией и связью стало сложнее даже организовывать банальные просмотры, так как не всегда есть возможность связаться со всеми участниками процесса. Такое впечатление, что все сейчас происходит как в замедленной съемке", — говорит Артюхов.
Это фактически ставит крест на намерениях владельцев квартир повысить ценники. В декабре, который на рынке недвижимости считается пиковым месяцем по спросу, многие хозяева хотели пересмотреть цены.
Теперь же, скорее всего, никакой переоценки в целом по рынку не будет.
Но она возможна в отдельных сегментах.
К примеру, за квартиру в доме, "который реже отключают" люди готовы доплачивать до 10% и больше. И, наоборот, по "рискованным адресам" арендаторы ждут снижения цен.
"Скажем, в районе улицы Льва Толстого, куда были прилеты, ожидания арендаторов - минус 50% в цене съемных кватир. Но владельцы пока на такое снижение не готовы. В итоге в этом районе рынка аренды сейчас практически нет", — отмечает Артюхов.
Понятно, что процесс пересмотра цен — не моментальный. Но, если на рынке укрепится тенденция выбора жилья по "фактору электричества", в течение пары месяцев все может измениться. Квартиры с "хорошими адресами" (подальше от объектов энергетики, на одних линиях с объектами критической инфраструктуры), а также многоэтажки с газовыми плитами, колонками и прочие могут подорожать, минимум, на 10-15%. И, наоборот, "нехорошие квартиры" (на верхних этажах, с электроплитами, возле подстанций, ТЭЦ и пр) подешевеют в пределах тех же 10-15%.
Но многое зависит еще и от количества потенциальных арендаторов в столице. Если люди начнут вообще уезжать из города на зиму, ценники на квартиры могут еще больше снизиться.
Подальше от подстанций, поближе к больницам
Массовые перебои со светом, водой и отоплением, а также угроза ракетных атак, уже изменили настроения арендаторов.
Люди стали выбирать жилье под съем, исходя из новой реальности.
Михаил Артюхов говорит, что среди новых критериев, в частности, выбор жилья по месторасположению "подальше от объектов энергетики.
"После атак на подстанцию на улице Толстого, оттуда начали массово съезжать арендаторы, в первую очередь, с квартир. Раньше это район был очень востребован. Но теперь в радиусе 500 метром от бизнес-центра "101 Тауэр" клиенты ничего не хотят даже смотреть. Многих пугает также близость к вокзалу, его также считают "зоной риска", — рассказал нам Артюхов.
Упал спрос также на дома на Троещине. Там расположены столичные ТЭЦ, плюс район застроен зданиями большой этажности, преимущественно, с электрическими плитами. То есть, если идут перебои со светом, не работают лифты, до верхних этажей часто не доходит вода (даже если нет перебоев с водоснабжением, без света не работают электрические насосы), плюс негде приготовить еду. И, наоборот, хрущевки, которые ранее постояльцы обходили стороной, сейчас стали неплохо сдаваться. Людей привлекает тот факт, что в старых домах установлены газовые плиты, а в некоторых - еще и газовые колонки на воду.
"После обстрелов в октябре некоторые арендаторы ринулись в центр Киева, так как тогда массивы отключали от электроэнергии чаще, чем центральные районы. Но во время нынешнего блэкаута перебои со светом есть и в центре. Поэтому, скорее всего, этот фактор выбора жилья сойдет на нет", — добавила Ирина Луханина.
Еще один критерий выбора, которым сейчас руководствуются многие арендаторы — как часто отключают свет по конкретному адресу.
"Спросом пользуются отдельные дома, которые находятся на одной линии с объектами критической инфраструктуры, и которые реже отключают", — отмечает Артюхов.
Вычислить такие дома не так просто. Некоторые арендаторы даже проводят мини-исследования, раскрашивают жильцов на районе, где отключают реже.
"К примеру, в моей практике был случай, когда мужчина, который работает в IT, и которому важно постоянно наличие интернета, начал искать квартиру в доме напротив своего, так как заметил, что там отключают свет реже, чем у него", — рассказывает Луханина.
Но такой "прицельный выбор" непростой и долгий, вести его готовы далеко не все. Поэтому многие просто ориентируются на фактор близости дома, к примеру, к больнице. По этой причине повышенным спросом среди арендаторов сейчас пользуются в частности многоэтажки на проспекте Владимира Ивасюка (бывший проспект Героев Сталинграда), рядом с роддомом.
В списке критериев, которыми стали руководствоваться квартиросъемщики, также есть "автономность". Если владелец может предложить дополнительное оборудование, скажем, бесперебойники, сдать жилье ему намного проще. Отдельный вопрос - по интернету. Дело в том, что даже при наличии оборудования для бесперебойного питания вайфай работает не везде, а только там, где в квартиру заходит оптоволоконная линия.
По словам Луханиной, растет спрос также на дома в пригороде с генераторами.
"Если 2-3 недели назад таких объектов было не так много, то сейчас уже каждый второй дом по цене 1-1,5 тысячи долларов в месяц - уже с генератором. И хозяева продолжают их массово устанавливать", — отмечает эксперт.
"За дизайн уже никто не хочет доплачивать"
Новые тенденции наметились также в сегментах жилья бизнес- и премиум-классов;
"Бизнес-класс сейчас начали снимать управляющие компании под апартаменты. Дело в том, что многие отели закрылись. В то же время деловая жизнь в стане продолжается, люди ездят в командировки. И получается, что остановится за 1200-2500 гривен за ночь особо негде. Эту нишу пытаются заполнить за счет сдающихся посуточно апартаментов", — рассказывает Артюхов.
Что касается премиального жилья, то спрос на него сейчас на минимуме. Но появились арендаторы (как правило, иностранцы), которые приезжают в Украину по делам (часто - по линии гуманитарного сотрудничества), колесят по всей стране, но жилье ищут в столице. При этом, если ранее люксовые апартаменты выбирали по дизайну, то сейчас главное - функциональность. К примеру, наличие автономного отопления, систем бесперебойного питания, дополнительный сервис (уборка, смена белья, снабжение продуктами и пр.).
Пришел и работай за 300 долларов в месяц
"Фактор блэкуата" уже затронул и сегмент офисной недвижимости.
"До недавнего времени большинство бизнес-центров не спешили вкладываться в автономность. Уже когда пошли отключения света, многие сделали ставку на "договоренности с человеком на рубильнике", чтобы их реже отключали или не отключали вообще. Но эта схема проработала недолго. Сейчас за этим стали сильно следить, и договоренности массово отменяются. А во время недавнего блэкаута пафосные бизнес-центры сидели без света, отопления и воды точно так же, как и все в Киеве. Поэтому начали срочно менять стратегию. Одни закупают генераторы сами, другие предлагают это сделать арендаторам в счет оплаты за посещение", — рассказывает Артюхов.
Буквально "выстрелил" сегмент коворкингов, которые заблаговременно подготовились к блэкауту, и имеют собственные автономные системы энергоснабжения и связи. Такие "фишки" сейчас активно рекламируют, к примеру, коворкинги Regus, "Креативный квартал" и другие.
"Появился повышенный спрос на помещения, куда человек может прийти с ноутбуком и спокойно поработать. Рабочее место стоит до 250-300 долларов в месяц, небольшой офис для компании - порядка 1,5 тысячи долларов. Для сравнения: в "обычном", не автономном бизнес-центре за тысячу долларов в месяц сейчас можно снять офис в 300 квадратов", — отмечает Артюхов.
Другое дело, что офисные переезды — процесс пока не массовый. Как правило, в бизнес-центрах клиенты подписывают "долгие" контракты - не несколько лет. И разорвать их в один день не всегда реально.
"Сейчас начинают договариваться с администрацией, как работать дальше — будут пересматривать плату, закупать автономные системы энергообеспечения, собирать деньги на эти цели с арендаторов с чет будущих платежей. Варианты обсуждаются", — говорит Ирина Луханина.
Как отмечают эксперты, движение на рынке с учетом "фактора блэкаута" только начинаются. Но, если атаки на энергосистему продолжатся, они получат дальнейшее продолжение. Что уже к весне может привести к "ценовому расслоению" — те объекты, которые лучше смогу предложить лучшие условия по энергоснабжению и связи, подорожают, остальные - будут дешеветь.
Напомним, ранее "Страна" разбиралась, сколько стоит украинцам переселиться жить в село на зиму.
Также мы писали о том, как подготовиться к новым блэкаутам и сколько это стоит.
