На украинском рынке недвижимости закончился "эффект эйфории", о котором "Страна" писала несколько месяцев назад, на волне новостей о мирных переговорах между Украиной и РФ и "скором окончании войны".
Тогда, напомним, начал расти спрос на жилье во многих регионах, включая даже прифронтовые, к примеру, Харьковскую область. Продавцы, заметив оживление на рынке, стали поднимать ценники, причем, зачастую явно "выше рынка". И многим удалось продать даже переоцененные объекты.
Но вскоре стало ясно, что перспективы по миру отдаляются. Более того - пошло ухудшение ситуации на фронте, а многие города, в том числе, Киев, стали чаще и жестче обстреливать.
Какое-то время рынок на эти новые тенденции никак не реагировал. Еще в конце мая, после одной из масштабных атак на Киев, столичные риэлторы с удивлением констатировали, что "ничего не поменялось" — люди, как и ранее, записываются на просмотры и заключают сделки.
Но уже в июне ситуация на рынке недвижимости начала стремительно ухудшаться. Как рассказа киевский риэлтор Ирина Луханина, многие потенциальные покупатели отменяют просмотры, тормозят задатки и откладывают сделки.
Хуже с продажами стало и в других городах. К примеру, в Тернополе, как заявляют местные риэлторы, многочисленные переселенцы, которые еще недавно скупали жилье, "взяли паузу". Поэтому посредники, которые ранее искали недорогие квартиры, чтобы затем их выгодно перепродать, запаниковали, уже готовы отдавать объекты "почем купили", а то и дешевле. Начал снижаться и общий уровень цен.
"В некоторых новостройках уже можно купить жилье по 600 долларов за квадрат. Если так пойдет дальше, ценник и вовсе может упасть до 400 долларов, чтобы там застройщики не говорили о подорожании стройматериалов и инфляции", - говорят местные риэлторы.
В Запорожье уже появились в продаже квартиры дешевле 8 тысяч долларов, в Кривом Роге однушку реально купить за 4 тысячи, а в Харьковской области есть предложение даже по 3 тысячи долларов.
Интересно, что мнения риэлторов разделились. Одни говорят, что никакого глобального падения цен не будет. Нынешнее затишье, мол, временное, и дальше рынок снова "заживет своей жизнью". Другие, наоборот, прочат "масштабный обвал" и огромную распродажу жилья "за копейки".
Разбирались, что сейчас происходит на рынке недвижимости, и какие перспективы по ценам.
Ажиотаж закончился
Мы уже писали, что буквально с января 2025 года на украинском рынке недвижимости начался необычный для военного времени ажиотаж. Сначала сработал эффект отложенного спроса — после того, как в конце 2024 года "легли" реестры Минюста, многие сделки зависли и автоматически сдвинулись на 1,5-2 месяца. К тому времени к ним добавились новые сделки, что, в итоге привело к очередям на просмотры и к нотариусам.
Позже, после прихода к власти нового президента США Дональда Трампа и его активной миротворческой деятельности, рынок недвижимости начали "двигать" ожидания скорого окончания войны. Риэлторы в один голос заявляли, что после войны стоимость жилья в Украине резко вырастет, поэтому "лучше покупать, пока не подорожало".
Спрос на квартиры на этом фоне вырос, как минимум, на 15-20%, что позволило продавцам сначала убрать скидки, а затем и начать повышать ценники. На наиболее ходовые объекты они выросли с начала года и до мая 2025 года на 7-10%, а на некоторые и больше.
Даже когда стало понятно, что перспективы мира откладываются, а РФ усилила атаки на многие украинские города, в частности, Киев, какое-то время ажиотаж на рынке недвижимости все еще не утихал.
Что с удивлением констатировали, к примеру, киевские риэлторы, когда после масштабных атак с большими разрушениями, наутро люди звонили им и записывались на просмотры.
В июньском инфляционном отчете Нацбанка отмечается, что за последний квартал 2024 и первый квартал 2025 года было заключено на 8% сделок больше, чем за аналогичный период годом ранее.
При этом две трети сделок проходили вне областных центров, то есть, в небольших населенных пунктах. Приобретали, в основном, квартиры до 48 квадратов и дома до 70 квадратов.
При этом, несмотря на положительную динамику по сделкам, Нацбанк констатировал, что покупку жилья сдерживают военные риски и общая неопределенность. А ситуативная подкормка рынка за счет активной внутренней миграции ослабевает.
"Без улучшения ожиданий по безопасности или доступных механизмов страхования от военных рисков для договоров ипотеки, спрос вряд ли будет заметно расти", - говорится в отчете НБУ.
В Киеве дают скидки покупателям и арендаторам
С июня настроения потенциальных покупателей жилья сильно ухудшились.
Киевский риэлтор Ирина Луханина говорит, что после масштабных атак на столицу стало меньше звонков, люди отказываются от просмотров, останавливают задатки и откладывают сделки "до осени".
По ее словам, уменьшилось также количество выставляемых на продажу объектов, так как собственники не понимают, куда будут двигаться цены. Многие понимают, что "эффект повышения" уже прошел, но надеются, что это не надолго и вскоре можно снова будет выставить квартиру на продажу по хорошей цене.
"Люди осторожничают с покупкой, особенно в старых панельных домах, где жилье уже начало дешеветь. В новых ЖК с автономными системами и наличием убежищ пока все более-менее стабильно", — говорит Луханина.
По объявлениям снижения цен на квартиры в столице пока не прослеживается, но, как говорят риэлторы, владельцы стали предлагать хорошие скидки. Луханина рассказывает, что, к примеру, единички подешевели на 3 тысячи, двушки - на 5 тысяч, а трешки - до 10 тысяч долларов.
"Понятно, что это средние цифры. Не всегда и не везде продают дешевле, но тенденция к удешевлению есть", - говорит Луханина.
Что интересно, в продаже массово появились очень дешевые квартиры, правда, в не лучшем состоянии и на окраинах. Речь идет о жилье, которые собственники (многие из которых находятся на границей) долгое время держали, планируя придать ему товарный вид и продать подороже, а сейчас "махнули рукой" и срочно продают "как есть". К примеру, на flatfy.ua на 14 тисяч долларов предлагается квартира в Литовском переулке (Голосеевский район) площадью 26,5 квадратных метров. За 15 тысяч выставлена единичка в 30 квадратов на Воскресенке, а за 16900 - однушка в 29 квадратов в Старой Дарнице. За 17 тысяч можно купить однокомнатную в 27 квадратов на Лесном массиве, за 18 тысяч - квартиру площадью 23, квадратных метра на ветряных горах и т.д.
Это при том, что средняя стоимость однокомнатных квартир в Киеве, по словам Луханиной, составляет 45-80 тысяч долларов в зависимости от района и уровня жилья. А, к примеру, на Печерске за однушку просят 80-220 тысяч.
Риэлторы говорят, что больше всего сейчас "зависли" переселенцы, которые до недавних пор заметно двигали спрос на жилье в Киеве.
"Люди приехали в столицу, рассчитывая, что она "самая защищенная". А по итогу получили масштабные обстрелы, и, с учетом неопределенности с поставками Штатами снарядов для ПВО, непонятно, что будет дальше. Поэтому многие из тех, кто пока снимают и параллельно присматривали себе квартиру под покупку, задумались, стоит ли что-то приобретать в Киеве или, возможно, лучше присмотреться к другим городам", - рассказала нам киевский риэлтор Алина.
Оксана, которая переехала в Киев из Сум, и хотела купить квартиру на Оболони, говорит, что теперь будет искать жилье или в пригороде, "на который меньше летит" (в частности, по Обуховской трассе) или, возможно, в других городах, скажем, Житомире или Виннице.
Есть изменения и в сегменте столичной аренды жилья. Так, наблюдается повышенный спрос на квартиры в сравнительно безопасных районах и в домах с укрытиями. "Старый фонд без укрытий сдается хуже, чем дома с подземными паркингами", — отметила Луханина. Районы, в которые с последнее время чаще всего "прилетает" (Святошинский, Соломенский. Лукьяновка и др) потенциальные арендаторы рассматривают кране неохотно, хотя на них есть скидки. В целом в старых домах, по словам Луханиной, аренда единичек подешевела на 1-2 тысячи гривен, двушек - до 5 тысяч.
Понятно, что рынок недвижимости крайне инертный. И несколько крупных вражеских атак, сколь масштабными бы они не были, вряд ли в один момент остановят все сделки.
Тем не менее, как считают эксперты, если ситуация с безопасностью для столицы не улучшиться (или будет ухудшаться) желающих покупать дорогое киевское жилье будет становится все меньше.
Тернополь и Запорожье дешевеют, Ровно рекордно подорожало
В других городах ситуация на рынке недвижимости также меняется.
К примеру, в Тернополе, как рассказывают местные риэлторы, стало меньше желающих купить квартиру из числа переселенцев.
Хотя их в городе много и до недавних пор они во многом стимулировали рост рынка. Более того - многие местные посредники искали недорогое жилье, "прихорашивали" его и перепродавали дороже переселенцам.
Но сейчас, по словам риэлтеров, квартиры "зависли", и посредники уже готовы продавать их без своей комиссии, лишь бы вернуть вложенные деньги. В новостройках на окраинах ценник даже упал, и жилье можно купить по 600 долларов за квадрат (недавно было 700-750 долларов).
"Такое ощущение, что рынок летит вниз бешенными темпами. Думаю, вскоре новостройки и по 400 долларов будут сбрасывать", - говорят опрошенные нами риэлторы. По их словам, многих потенциальных покупателей останавливает "неопределенность и ухудшение перспектив по работе в регионе", так как местный бизнес уже не так активно, как ранее, готов повышать зарплаты.
В Харькове, как рассказывает владелец оценочной компании "Дельта Консалтинг" Роман Рябов, продажи "на удивление" есть. "Покупают, в основном, военные, по жилищным сертификатам и те, кто переехал из местности, где с безопасностью еще хуже", — говорит он.
Руководитель филиала харьковской компании "Аргумент" отметил, что с рынка практически пропали дешевые предложения, скажем, единички до 15 тысяч. Теперь нижняя планка - от 18 тысяч. Но это не означает, что такое жилье подорожало на 20%, его просто физически мало осталось, все уже разобрали. К примеру, квартиры по 30 тысяч сейчас продаются по 32 тысячи. Но элитное жилье, стоимостью от 100 тысяч долларов, в цене никак не поменялось.
Впрочем, на dom.ria мы нашли единичку на Салтовке (считается одним из самых опасных в плане безопасности районов) за 16,5 тысяч. Она появилась в предложении только на днях. То есть, не исключено, что минимальный ценник опять будет двигаться вниз.
В Запорожье количество выставленных на продажу квартир упало за последние полгода почти на треть. Снижаются и цены. Так, по данным OLX, только за май ценник просел почти на 1%, плюс — появилось много очень дешевых предложений. К примеру, в Шевченковском районе можно купить единичку в 29 квадратов за 7900 долларов (при том, что средняя стоимость однокомнатных квартир в городе — 16 тысяч).
В Кривом Роге можно найти однокомнатные по 4-5 тысяч долларов. В Сумах за 20 тысяч реально найти уже двушку с ремонтом. Такая предлагается, к примеру, на улице Ремесленной. Площадь — 48 квадратов, поменяны коммуникации, есть мебель и бытовая техника.
При этом, скажем, в Ровно, наоборот, ценники на жилье рекордно растут. За последние полгода — плюс 10-17% в старом фонде и плюс 8% — на первичке.
Средняя стоимость однокомнатной квартиры в городе — 50 тысяч долларов, а двухкомнатной — больше 60 тысяч.
Причем, местный рынок "рванул" вверх только в нынешнем году, ранее особого ажиотажа там не наблюдалось. Сейчас же Ровно попало в пятерку городов с самым дорогим жильем (после Киева, Львова, Ужгорода и Черновцов). Эксперты поясняют, что такая тенденция поясняется тем, что в Ровно болеез-менее безопасно плюс есть работа и неплохие зарплаты, но при этом не такое дорогое жилье, как, к примеру, во Львове. Это привлекает многих переселенцев. Кроме того, в регион релоцировалось много компаний из восточных областей.
Что касается Одессы, то, как говорит руководитель филиала АН "Слон" Владимир Ровенчук, "цены меняются не то, что каждый месяц — каждый день". По его словам, средний ценник на 2-3 комнатные квартиры в спальных районах сейчас — 37-50 тысяч долларов.
При этом, по данным аналитиков OLX, ценник на жилье в Одессе за последний год вырос на 24%, а в Черноморске — на 11%. Эксперты поясняют это тем фактом, что спрос на квартиры в регионе растет (за год — плюс 71% в Одессе и 113% в Черноморске), а предложений, наоборот, стало меньше (на 15%).
Во Львове стоимость квартир практически не меняется, так как , по мнению риэлторов, уже достигла потолка. За последний год только единички подорожали на 3% (до 64,9 тысяч долларов). Многие заезжие инвесторы пытаются "сбросить" львовские квартиры, поэтому предложение на рынке очень больше, при этом спрос на него за последнее время упал.
Впрочем, как говорят риэлторы, определяющими для рынка недвижимости будут ближайшие месяцы.
Если в Киеве не улучшится (или даже ухудшится) ситуацию с безопасностью, не исключено, что некоторые потенциальные покупатели откажутся от покупки жилья или же станут искать "запасной аэродром" - рассматривать варианты в других городах. Не исключена и "общая апатия" на отечественном рынке недвижимости, связанная с неопределенностью по срокам окончания войны, ухудшением ситуации в экономики и прочими факторами.
Если же спрос пойдет на спад, станут двигаться вниз и цены. О готовности владельцев жилья отдавать объекты с хорошим дисконтом говорит, к примеру, увеличение предложения очень дешевых вариантов в Киеве и других городах.
Но в случае, если наметится прорыв в вопросе окончания войны, понятно, что ситуация кардинально развернется, и люди снова начнут присматривать квартиры.
