На украинском рынке недвижимости складывается, на первый взгляд, парадоксальная ситуация. 

Несмотря на проблемы с отключением света, усилением обстрелов и с продолжающейся войной, цены на жилье пошли в рост. Причем не только в отдаленных от фронта регионах. Например, за последние полгода двухкомнатные квартиры в Чернигове подорожали на 18% (до 50 тысяч долларов), в Харькове - на 13% (до 36 тысяч долларов), а однокомнатные в Днепре - на 6%.

Обратная ситуация, то есть снижение цен, фиксируется только в Запорожье и Сумах.

Дорожает жилье и в столице (хотя и незначительно), а также в большинстве других областных центров за исключением Львова и Ужгорода, где ранее наблюдался самый большой рост, а теперь началась некоторая коррекция. 

Дорожает и аренда.

Впрочем, по аренде причины более-менее понятны и эта тенденция проявляется уже давно. 

Спрос увеличивают переселенцы, число которых растет из-за постепенного перемещения линии фронта на запад. Плюс усилились миграционные процессы. В большие города украинцы снова стали ехать на заработки. Кроме того, в мегаполисах, как считается, легче спрятаться от мобилизации, чем в небольших населенных пунктах, что тоже стимулирует переезд семей с мужчинами.

Хотя, определенные изменения есть и по аренде. Так, по словам риелтора Ирины Луханиной, в столице стало больше короткой аренды из-за усиления обстрелов и отключений света. "Люди готовы снимать максимум на 3-6 месяцев, так как вообще не знают, что им делать: уезжать из Киева или менять район на более  спокойный", - пояснила Луханина.

Но в целом, повторимся, аренда в крупных городах (за редким исключением) продолжает расти.

Менее очевидны причины роста цен на рынке продажи жилья.

Однако и этому есть свое объяснение.

Первое и главное - ожидания скорого окончания войны в Украине на фоне переговорной активности вокруг мирного плана Трампа. В украинских бизнес-кругах еще с ноября ходят упорные слухи, что к концу года война закончится. И хоть никаких подтверждений они не имеют, на поведение потенциальных продавцов жилья подобные разговоры влияние оказывают: кто-то притормаживает с выставлением недвижимости на продажу, надеясь, что после окончания войны можно будет продать намного дороже, кто-то взвинчивает цены.

Вторая причина связана напрямую с первой - появление большого числа предложений квартир к продаже с завышенным ценником. При этом покупателей на таковые найти трудно. И если продавец все-таки хочет продать жилье  в ближайшее время, а не после гипотетического окончания войны, то зачастую он готов на большие скидки.

Третья причина - возобновление стабильного госфинансирования программы льготной ипотеки "еОселя". На нее в бюджете на этот год было предусмотрено 20 млрд гривен. Однако летом были перебои с выплатами. К осени они прекратились, деньги пошли, а вместе с ними и сделки. Кроме того, в сентябре вступила в силу норма, по которой переселенцам (а это довольно заметная категория покупателей недвижимости) погашается 70% первоначального взноса. Это также подстегнуло спрос на жилье.

К слову, активизация продаж по "еОсели" привела к появлению системы "двух цен" на рынке недвижимости. Как говорит глава агентства "КиевДимСервис" Андрей Романов, если жилье продают по государственным программам льготной ипотеки, то цена автоматически повышается на 10-15% по сравнению с установленной для покупателей с живыми деньгами.

Но, как видим, рост цен на рынке в основном зиждется на ожиданиях скорого окончания войны. И если они в очередной раз не оправдаются, то, скорее всего, будет откат. Как это уже произошло в конце весны-начале лета.

Подробнее о том, что происходит на рынке недвижимости, читайте в статье "Страны".

Львовский пузырь сдувается, а Запорожье уже не хаб для ВПЛ

В недавнем отчете ЛУН о рынке недвижимости за осень 2025 года аналитики обратили внимание на дисбаланс цен и ряд неожиданностей.

"Привычные лидеры начали терять позиции, а на арену выходят новые региональные звезды", - говорится в отчете.

За минувшую осень некогда самая дорогая на западе страны недвижимость в Ужгороде и Львове неожиданно подешевела в среднем на 1%, а в некоторых сегментах еще больше: цена однокомнатных в Ужгороде снизилась на 8% (до 59,2 тысячи долларов).

При этом в Тернополе, наоборот, однокомнатные квартиры  за полгода подорожали на 13% (до 41,3 тысячи долларов), а в Черновцах - на 8% (до 55 тысяч долларов).

"Такая тенденция может говорить о начале фундаментального сдвига: заинтересованность покупателей и инвесторов в квартирах на западе страны смещается в сторону соседних менее раскрученных, но тоже условно безопасных городов", — отмечают аналитики ЛУН.

Если этот тренд продержится, то уже в ближайшее время поднимутся цены на жилье в Ивано-Франковске и Хмельницком, где сегодня те же однокомнатные квартиры сравнительно недороги: 38,8 тысячи и 35,9 тысячи долларов соответственно. Цены там за последние полгода выросли, но незначительно - на 1-3%.

Риелторы, с которыми пообщалась "Страна", расценивают провал цен во Львове и Ужгороде как признак того, что пузырь на местных рынках недвижимости начал сдуваться. О таком сценарии аналитики предупреждали уже давно. С начала войны цены на жилье в Ужгороде и Львове резко пошли вверх, туда начали выводить средства многие инвесторы. Но, как показала практика, зарабатывать на аренде в этих регионах непросто, поскольку спрос держался высоким недолго. Поэтому люди начали сбрасывать квартиры, нередко даже себе в убыток. В какой-то момент доля выходов инвесторов с рынка стала настолько высокой, что это уже влияет и на средние цены в "золотых" регионах.

Меняется ситуация и в восточных областях.

По данным ЛУН, в городах - хабах для ВПЛ, куда съезжаются переселенцы из прифронтовых населенных пунктов, вроде Днепра и Харькова жилье дорожает. В Днепре цена среднестатистической единички за последние полгода прибавила 6%, а в Харькове - 5%, а двухкомнатные квартиры в Харькове подорожали на 13%. В то же время в Запорожье и Сумах цены, наоборот, упали на 9% и 3% соответственно. Судя по всему, последние упомянутые города переселенцы уже не воспринимают как хабы, опасаясь, что линия фронта может вплотную приблизиться и к ним. Хотя, например, в Чернигове, который также постоянно подвергается обстрелам и находится сравнительно недалеко от границы с Россией, стоимость двухкомнатных квартир увеличилась на 18%.

Что касается центральных регионов страны, то цены на жилье там остаются более-менее стабильными. Например, среднестатистическая единичка в Виннице сейчас стоит ровно столько же, сколько и полгода назад - около 45 тысяч долларов. В Черкассах и Кропивницком она подорожала на 2% (до 44,5 тысячи долларов и 30,5 тысячи соответственно).

В Киеве цены на жилье хотя и растут, но незначительно. Так, по данным ЛУН, жилье на первичке в столице за последние полгода подорожало на 2,6% (до 55-55,4 тысячи гривен за квадрат), а на вторичке - на 3% (до 65 тысяч долларов за однокомнатную квартиру). При этом, что интересно, в пригороде ценовая динамика более активная: новостройки подорожали на 7,65% за полгода и на 2,5% за последний месяц (до 25,7-36 тысяч гривен за квадратный метр).

Ценовые качели уже увеличили разрыв в стоимости среднестатистической единички по разным регионам. Если весной однокомнатная квартира в Запорожье стоила в 3,6 раза меньше, чем в Киеве (17,5 тысячи долларов против 63 тысяч), то сейчас в четыре (16 тысяч против 65 тысяч долларов). Если сравнивать с Херсоном, то разница в цене со столицей составляет вообще 4,5 раза (единичка в Херсоне стоит всего 14 тысяч долларов).

Двойные ценники на квартиры

К слову, в некоторых относительно безопасных регионах цены уже растут. Однокомнатные в Ровно за полгода подорожали на 9%, в Черновцах - на 8%. 

Впрочем, как говорит Андрей Романов, на рынке сейчас существует несколько ценников на жилье. Во-первых, цена в объявлениях. Многие владельцы выставляют максимальную планку с тем, чтобы снизить ее в процессе торга. По словам Романова, в случае срочных продаж владельцы готовы снизить цену для конкретного покупателя и на 20%.

Многие собственники рассчитывают на большой рост цен на недвижимость после войны, к чему готовятся уже сейчас, выставляя в объявлениях максимальный прайс. Они готовы ждать покупателей месяцами. А некоторые и вовсе сняли свои квартиры с продажи в ожидании более сильного подорожания.

Отметим, перспективы резкого удорожания недвижимости в том же Киеве есть, поскольку, по словам Романова, пока еще стоимость квадратного метра не вернулась даже до уровня 2021 года и остается ниже в среднем на 20%. Плюс из-за больших повреждений жилого фонда за время войны сформировался значительный отложенный спрос, который, как ожидают эксперты, после войны обязательно выстрелит.

Впрочем, для того чтобы цены начали расти, необходимо главное условие: прекращение военных действий. Когда оно воплотится в реальность, пока неясно.

Во-вторых, на рынке сформировались отдельные ценники для покупателей по госпрограммам "еОселя" и "еВидновлення". По словам Романова, они на 10-15% выше тех, которые предлагают клиентам с живыми деньгами. Связано это с проблемами с обналичиванием и конвертацией в доллары средств, поступающих на счета продавцов, поскольку существуют лимиты на снятие денег, а валютный курс то и дело прыгает.

Доля жилья по спецценам в общих продажах довольно высокая - до 50% всех сделок.

В-третьих, покупатели, имеющие собственные сбережения, все чаще предпочитают самое доступное жилье. Скажем, если на рынке появляется квартира за 30-40 тысяч долларов, то на нее сразу же претендуют по 5-7 покупателей. Людей не смущает ни убитое состояние жилья, ни то, что оно расположено в старых хрущевках и панельках; главное - низкая цена. На продажу же, наоборот, выставляют в основном жилье средней и высокой ценовой категории. Владельцы вкладываются в ремонты и хотят хорошо заработать на перепродаже квартир.

"Даже небольшая квартира до 45 квадратов, но с хорошим ремонтом и в новом жилом комплексе выставляется дороже 100 тысяч долларов", — говорят риелторы.

К чему в итоге приведет такой разнобой в спросе и предложении, пока говорить рано. Не исключено, что владельцы дорогих квартир, прождав несколько месяцев, будут вынуждены снижать прайсы. Причем в объявлениях они могут оставаться стабильными или даже еще немного вырасти, а когда дело дойдет до продажи, для покупателя увеличат скидку.

Неподъемная аренда

Наметились изменения и на рынке аренды. С одной стороны, арендные ставки растут. Так, в Киеве с начала осени цены на съемное жилье увеличились на 10%. Причиной стала активизация студентов в начале нового учебного года и приток переселенцев. С другой стороны, по словам Ирины Луханиной, изменились настроения потенциальных арендаторов.

"Из-за усиления обстрелов столицы многие просто не понимают, что им делать дальше: вообще уезжать из Киева или переезжать в более безопасные районы. Поэтому выросла доля коротких контрактов по аренде на 3-6 месяцев с возможностью продления", - говорит Луханина.

Риелторы отмечают, что далеко не все арендаторы готовы переплачивать. Скажем, в одном из агентств приводят пример, когда собственник квартиры на улице Дмитриевской повысил цену с 600 до 1000 евро. Прежний арендатор отказался платить так много и съехал. Квартира провисела в риелторских базах 2,5 месяца, в течение которых цена плавно спустилась с 1000 евро до прежних 600, и только после этого жилье удалось повторно сдать.

Арендные ставки на жилье растут и в целом по стране. По данным ЛУН, за последние полгода цена съема однокомнатной в Одессе выросла сразу на 50%, в Виннице - на 36%, в Кропивницком - на 23%, в Черкассах - на 20%, в Ужгороде - на 13%, во Львове - на 12%, в Днепре - на 14%, в Харькове - на 13%. Цены упали только в Сумах - почти на треть.

При этом наблюдается очень большая разница в арендных ставках по разным городам. Если в Ужгороде единичку можно снять минимум за 20,8 тысячи гривен, то в Харькове - за 4,5 тысячи, или в 4,5 раза дешевле.

Кроме того, во многих городах остается низкой доступность арендного жилья. В том же Ужгороде за аренду нужно отдать 82% средней зарплаты по городу, во Львове - 68%,  Киеве - 60%, тогда как в Харькове или Запорожье - всего 20-24% зарплаты. По мнению аналитиков ЛУН, такие цифры свидетельствуют о том, что многие региональные рынки аренды явно перегреты, а это значит, что уже в обозримом будущем цены могут просесть, если только резко не вырастут спрос на съемное жилье и зарплаты потенциальных арендаторов, но вероятность этого  пока невысока.

Подпишитесь на телеграм-канал Политика Страны, чтобы получать ясную, понятную и быструю аналитику по политическим событиям в Украине.