Скидають квартири, купують землю. Що відбувається на ринку нерухомості України та чого чекати за цінами
Український ринок нерухомості перебуває на паузі. Реєстр майнових прав, який ліг після масштабної атаки на реєстри Мін'юсту у грудні минулого року, досі так і не запрацював. І коли його поновлять, незрозуміло.
За словами рієлтора Ірини Луханіної, вже майже місяць угоди купівлі-продажу не оформлюють. Але й без цього потенційних покупців на ринку нині вкрай мало.
"Люди навіть на перегляди ходити перестали. Можуть зацікавитися хіба що варіантом за сильно зниженою ціною, та й то на подумати". Продавці, навпаки, занервували, особливо ті, хто зараз за кордоном, і почали більш активно виставляти свої квартири на продаж і рухатися у ціні", - розповів нам київський ріелтор Микола.
Загалом триває процес падіння попиту на нерухомість в Україні, що намітився ще в середині минулого року.
Що буде з ринком далі і повністю залежить від ситуації з війною. Якщо вона йтиме й надалі протягом року, то попит і, отже, ціни будуть падати.
Якщо ж війна закінчиться, то рієлтори прогнозують вибухове зростання цін. Можливо, вони навіть перевищать довоєнні.
Окремо стоїть ринок землі сільгосппризначення, ціни на яку останнім часом швидко зростають. Це пояснюється збільшенням попиту інвесторів. На цей ринок перетікають гроші з ринку житлової нерухомості. У тому числі й корупційні гроші, які легалізують через купівлю землі.
Розбиралися, що зараз відбувається на ринку нерухомості та чого чекати з цінами.
Заблоковані квартири
"Країна" вже писала про масштабну атаку на реєстри Мін'юсту. Її наслідки не змусили на себе довго чекати: ринок нерухомості виявився фактично паралізованим. Ті угоди, про які були попередні домовленості, зависли, а деякі взагалі скасувалися. Нових угод у роботі у ріелторів та нотаріусів вкрай мало.
На сьогодні вже працюють реєстри довіреностей, спадковий, єдиний реєстр спеціальних бланків нотаріальних документів, актів громадянського стану, юридичних осіб, фізосіб-підприємців та громадських формувань. Але реєстри майнових прав та боржників поки що так і не запустили. І коли вони запрацюють, неясно.
Відомий нотаріус Юлія Лабутіна пояснила, що навіть коли почне працювати реєстр майнових прав, для проведення операції купівлі-продажу нерухомості мають функціонувати й інші реєстри, зокрема, боржників та санкцій. Відразу після запуску реєстрів вона радить не поспішати з угодами, оскільки до реєстрів ще мають внести дані, які через технічні проблеми не внесли раніше. Наприклад, наявність обтяжень щодо об'єкта, яке оперативно не було внесено до Реєстру боржників. Також ще йде синхронізація даних у реєстрі актів громадянського стану (про нещодавні розлучення, шлюби тощо).
Тобто січень, мабуть, уже випадає з календарів ріелторів та нотаріусів. Як буде далі і скільки ще знадобиться часу ринку на розгойдування, питання поки що відкрите.
Вихід інвесторів зі Львова та житло по $5 тисяч у Харкові
Проблеми з реєстрами лише посилили негативні тенденції на ринку нерухомості, які зростали протягом другого півріччя 2024 року.
Якщо у 2023 році продаж житла після спаду з початку війни активно відновлювався, то минулого року попит знову почав знижуватися. Причин кілька. Головна - повна невизначеність зі сценаріями ходу війни та її закінчення. Крім того, з весни минулого року на ринку постійно з'являлися інформати, що змушують потенційних покупців відкладати придбання житла на потім. Спочатку люди чекали, в якій версії ухвалять новий закон про мобілізацію, потім - як він працюватиме на практиці, пізніше - що буде з доларом і чим закінчаться вибори в США (і, відповідно, чи не проясниться ситуація із закінченням війни).
Забудовники виживали, в основному, за рахунок покупців за пільговою іпотекою від "еОселі" та житлових сертифікатів "еВідновлення". Але й з ними були проблеми, оскільки спостерігалися перебої з фінансуванням "Відновлення".
На вторинному ринку, за словами Ірини Луханіної, продавали переважно квартири, власники яких були готові рухатися в цінах (їх купували, зокрема, переселенці), а також житло, яке у звичайний час на ринку знайти не так просто. Скажімо, апартаменти в конкретних ЖК, що рідко потрапляють у вільний продаж, об'єкти з вдалим розташуванням, авторським дизайном та інше.
Але загалом експозиції середньостатистичної квартири за минулий рік зросло вдвічі: з трьох до шести місяців. І це за умови, що вони спочатку виставлялися за ринковою ціною. Багато об'єктів, які власники хотіли продати за високими цінами, за минулий рік так і не було куплено.
Цікаво, що покупці охололи не лише до столичної нерухомості, а й до житла у західних областях, за яким у 2023 році буквально стояли черги.
Вже з весни минулого року багато хто і тих, хто вклався у квартири у Львові чи Ужгороді, почали намагатися їх позбутися, поки бульбашка не лопнула і ціни не пішли вниз. Про це "Країні" розповів представник львівської будівельної компанії.
"У 2023 році у нас активізувалися інвестиційні угоди. У тому числі купували кияни, які розчарувалися в столичному ринку оренди та зробили ставку на Львів. Дехто брав одразу по кілька квартир. Головна умова була - будувати і не зривати терміни. Оскільки ціни на житло пішли. нагору, інвестори розраховували на перепродажі після здачі будинку в експлуатацію підняти до 30%. Але з весни минулого року. все змінилося. Нових покупців поменшало, а ті, хто вже вклався, почали намагатися або повернути житло з переуступкою прав, або продати його на ринку. Чому так сталося, складно сказати. - природно, з грошима. Інші повірили чуткам, що, мовляв, на львівському ринку нерухомості надмується бульбашка, і незабаром він може луснути, після чого ціни зваляться", - каже представник компанії-забудовника.
Але в областях, наближених до лінії фронту, ситуація ще гірша. За словами директора філії харківської оцінної компанії "Аргумент" Євгена Добровольського, попиту на житло "фактично немає". При цьому, що цікаво, вкрай мало і пропозиції, багато об'єктів власники просто "законсервували" до найкращих часів. Ті угоди, які все ж таки були, укладалися за цінами на третину нижче, ніж у 2023 році, а тоді вони вже знизилися в порівнянні з довоєнними мінімум на 20-30%.
Так, на OLX виставлено готель у Харкові біля станції метро "Студентська" за 203,8 тисячі гривень, що за поточним курсом дешевше 5 тисяч доларів. Ще одну гостинку в районі Нових будинків пропонують за 212,4 тисяч гривень. Двушка у цьому ж районі виставлена за 573 тисячі. Ці ціни втричі нижчі за довоєнні. Але покупці все одно не вишиковуються в черзі.
Ціни за оголошеннями і реальні: як було 2024-го і чого чекати 2025-го
Апатія покупців далася взнаки на ціні житла далеко не у всіх сегментах. Наприклад, новобудови минулого року активно дорожчали – у середньому цінники зросли на 8-10%.
За даними Держстату, у 2024 році будівельний ринок ще не помітив падіння попиту. Компанії нарощували темпи робіт і за підсумками 9 місяців здали в експлуатацію понад 6,7 млн. квадратних метрів житла, що на 23,5% більше, ніж за аналогічний період 2023 року.
Але через кадрові проблеми, спровоковані масовою мобілізацією, забудовники були змушені підвищити зарплати майстрам. Плюс пішли вгору ціни на будівельні матеріали, що зрештою збільшило собівартість квадратного метра. Тому не підвищити цінники для покупців компанії просто не могли - інакше почали б масово йти в мінус. Втім, у багатьох випадках забудовники пропонують знижку під конкретного покупця, яка може досягати 10-15%, що повністю компенсує зростання цін.
Зниження попиту цього року позначиться на будівельній галузі. Адже минулого сезону компанії скоротили кількість нових проектів приблизно на третину. При цьому через дорожнечу будматеріалів (ціни на них зростають у тому числі через підвищення курсу долара) формально первинка вийде на новий ціновий рівень: до цін 2024 додасться ще 5-10%. Втім, різного роду акції нікуди не подінуться, тож житло у багатьох новобудовах можна буде купити навіть дешевше, ніж торік, особливо тим, хто зберігає заощадження у доларі.
Реально можуть подорожчати хіба що квартири економ-класу, які купують за пільговою іпотекою від держави.
"Оскільки людина все одно оформлює кредит, "зайві" пару тисяч доларів до ціни на її рішення особливо не впливають", - каже Луханіна.
З її слів, подорожчання житла на первинці відбилося і на настроях власників київського житла на вторинному ринку. Багато хто спробував підвищити ціни на 5-8%, але переважно в оголошеннях. Реальні угоди укладалися за цінами на 10-20% нижчими за заявлену планку, а порівняно з 2021 роком квартири в столиці нині дешевші на 40% і більше.
За даними dim.ria, у Києві за минулий рік вартість квадратного метра знизилася порівняно з 2023 роком на 2% (до 1341 долара), в Одесі та Дніпрі не змінилася (896 та 1092 долари відповідно).
Зниження цін на 3% за рік зафіксовано у Львові. При цьому в Івано-Франківську та Луцьку ціни, навпаки, зросли до 10%, що експерти пов'язують із дефіцитом пропозиції у цих містах та напливом переселенців. Але, повторимося, йдеться про ціни в оголошеннях, які аналізують аналітики профільних майданчиків. Під конкретного покупця багато продавців готові робити великі знижки. А, скажімо, забудовники, які зводять будинки в Київській області, взагалі можуть запропонувати ціну нижчу за собівартість. Багато хто працює в передмісті як приватні особи, а це означає, що, добудувавши об'єкт, будуть змушені оформляти його на себе чи рідню. При другому, третьому та наступних продажах за рік з таких угод стягуються податки (5% та 18% відповідно) плюс військовий збір, який підвищився з 1,5% до 5%. Щоб не платити так багато, дрібні забудовники зараз пропонують великі знижки під конкретного покупця.
Що стосується будинків у передмісті столиці, то в цьому сегменті, за словами Ірини Луханіної, попит є переважно на бюджетні варіанти - будинки на 100-150 квадратів за 50-100 тисяч доларів, а ось продаж елітних особняків практично зупинився. Загалом ціни на будинки під Києвом за минулий рік просіли на 13-19%, каже Луханіна. Але цього року вона припускає подорожчання багатьох об'єктів через загальну інфляцію та зростання цін на будівельні матеріали. Так, будинки економ-класу, які торік продавали по 28 тисяч гривень за квадрат, цього коштуватимуть 30-31 тисячу, ціна будинків комфорт-класу може підвищитися з 31,6 тисяч до 34-36 тисяч за квадрат, бізнес- класу – з 35 тисяч до 38-42 тисяч гривень.
"Але реальна динаміка цін насамперед залежатиме від ситуації на фронті, перспектив закінчення війни та економічних тенденцій", - додала Луханіна.
Зрозуміло, що якщо війна в 2025 році закінчиться, люди почнуть повертатися в країну, то ціни на нерухомість можуть різко піти вгору, а на ринку виникне дефіцит квартир, оскільки руйнування житлового фонду просто величезні, а за нинішніх темпів робіт забудовникам знадобляться роки для забезпечення необхідної пропозиції. У цьому випадку і на первинці, і на вторинному ринку ціни не тільки швидко повернуться до довоєнного рівня, а й перевищать цю планку на 20-30% і більше, особливо якщо збережеться можливість купівлі житла під пільгову іпотеку.
"Однак поки чутки про швидке закінчення війни на ринок сильно не впливають. Люди вже не вірять чуткам і втомилися жити надіями. Тому реальні зміни на ринку почнуться не раніше, ніж буде підписано угоду про припинення вогню. Якщо вона буде підписана, зростання цін буде дуже високим", - таку оцінку дав "Країні" один із столичних ріелторів.
Земельний бум
Окремо стоїть ринок землі. Цього року вистрілив сегмент дільниць сільгосппризначення. Попит на них у більшості регіонів стрімко зростає попри війну. За минулий рік, за даними Мінагрополітики, було укладено майже 104,4 тисяч угод, а загальний масив проданої землі перевищив 314 тисяч гектарів.
"На четвертому році функціонування ринку кількість укладених угод зросла у 3,5 раза або майже на 300%", - заявив заступник міністра з питань цифрового розвитку Денис Башлик.
За даними Мінагрополітики, юрособи викупили минулого року трохи більше 24,5 тисячі ділянок загальною площею близько 76,5 тисячі гектарів у сегменті первинних продажів і 2,8 тисячі ділянок на 67,8 тисячі гектарів - у сегменті вторинних перепродажів. Тобто всього юрособи придбали трохи менше половини всієї проданої землі. Решту розкупили фізособи.
При цьому, за минулий рік ціни на землю зросли. Середня ціна по країні склала 46,7 тисячі гривень за гектар (наприкінці 2023 року було 37,8 тисячі). Але, наприклад, на Івано-Франківщині гектар землі продають по 90,3 тисячі, у Львівській та Полтавській областях – майже по 72 тисячі, у Тернопільській – по 64 тисячі, Київській – по 60 тисяч. Порівняно невисокі ціни хіба що у прифронтових областях: Херсонській – по 35,9 тисячі, Запорізькій та Миколаївській – 33,4 тисячі, Сумській – 34,9 тисячі. Але, до речі, землю активно купують і там, незважаючи на близькість до лінії фронту. Скажімо, Сумська область минулого року увійшла до топ-3 регіонів за кількістю угод: там оформили 2,5 тисячі ділянок. Це більше, ніж у Київській (2,2 тисяч). Сумщина поступилася пальмою першості лише Полтавській області, де продали близько 4,7 тисячі ділянок.
Зазначимо, що це офіційні ціни, занижені багатьма учасниками ринку, щоби заощадити на податках. Насправді ділянки, які цієї осені продавалися, скажімо, в Івано-Франківській області, йшли по 100-170 тисяч гривень за гектар. У середньому по центральній та західній Україні ціна варіюється в межах 2,3-3 тисячі доларів.
Башлик прогнозує, що якщо такий високий попит збережеться, то цього року ціни на землю можуть збільшитися ще на 20%.
Причин ажіотажу над ринком землі кілька.
По-перше, у цей сегмент масово ринули інвестори, які розчарувалися на ринку житлової нерухомості. Земля на сьогодні залишається одним із небагатьох активів, якому військові руйнування загрожують мінімально, особливо щодо безпечних сфер. "У тому числі на купівлю землі йдуть корупційні гроші чиновників і силовиків, які зараз дуже добре заробляють на різних схемах, на військових поставках, а також на відкритті та закриття кримінальних справ", - сказав один із київських юристів, які супроводжують угоди з купівлі-продажу землі.
По-друге, підвищуються орендні ставки. Скажімо, на торгах на право оренди держземель, які минулої осені проводив Фонд держмайна, ціна зросла більш ніж у 8 разів – з 9,9 тисячі до 29,6 тисячі за гектар.
При цьому офіційна ціна оренди землі набагато нижча - лише близько 3,6 тисячі гривень. Але, як кажуть експерти, основні суми йдуть за схемами, що дає змогу мінімізувати податки. Навіть у прифронтовій Сумській області оренда землі коштує до 150 доларів за гектар на рік, у Київській, Вінницькій, Хмельницькій областях – до 200 доларів, а у західних регіонах – близько 300 доларів. Але деякі агрохолдинги готові платити ще більше – до 500 доларів за гектар. Одне з пояснень — на відміну від провального 2023 року, минулого року аграрії почали непогано заробляти на сільгоспкультурах, оскільки налагодився експорт морем та зросли ціни на низку товарних позицій.
Особливо велике зростання цін було на овочі. За рік вони виросли майже на 50%, що робить овочівництво буквально золотим для фермерів.
Тому і інвестори, і аграрії будуть і далі полювати за добрими ділянками, що спровокує нову хвилю зростання цін.
